Desde abril de 2024, el sector inmobiliario ha enfrentado importantes desafíos regulatorios en relación con la prestación del servicio de agua potable y alcantarillado en proyectos residenciales bajo régimen de condominio.
Estos desafíos surgen a raíz de reformas introducidas por la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos (ARESEP), que han modificado significativamente las metodologías y estructuras tarifarias aplicables a los servicios de acueducto, afectando de manera particular a los condominios con macromedidor.
El 17 de abril de 2024, ARESEP publicó el Reglamento Técnico para la Prestación de los Servicios de Acueducto, Alcantarillado Sanitario e Hidrantes (Reglamento No. 21), el cual reformó la metodología de cobro al eliminar la división por unidades de consumo, calculando el cobro sobre el consumo total del condominio como una unidad indivisible, lo que tuvo como efecto inmediato un incremento abrupto en los cobros. En algunos casos, se documentaron aumentos de hasta un 300%, lo que generó múltiples gestiones legales y administrativas por parte de los usuarios afectados. Como resultado, ARESEP suspendió la aplicación de los artículos claves del Reglamento mediante la Resolución No. RE-0078-JD-2024, estableciendo un período de revisión de 12 meses que se extiende hasta el 17 julio de 2025.
Posteriormente, ARESEP ha dictado resoluciones que han modificado tarifas, categorías y metodologías de cobro, aplicables al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), a la Empresa de Servicios Públicos de Heredia (ESPH) y a las ASADAS. Entre los cambios más relevantes se encuentran: el establecimiento de nuevas categorías de cobro —entre ellas la de Grandes Consumidores Residenciales (T-GCR) creada específicamente para residencias en condominios—, la restructuración de bloques de consumo con tarifas escalonadas, y la reestructuración y aumento de las tarifas aplicables.
En el caso de condominios con usos mixtos y con imposibilidad técnica de independizar el servicio por unidad de consumo, los entes prestatarios aplican la tarifa correspondiente al uso de mayor costo entre las categorías disponibles, lo cual ha contribuido a los incrementos en el cobro que emiten los entes prestatarios.
Es importante considerar que se espera que ARESEP publique resoluciones adicionales y actualmente está trabajando en una propuesta de reglamento para la modificación de los artículos suspendidos por la Resolución No. RE-0078-JD-2024.
Para los desarrolladores y administradores de condominios, esta situación ha generado una considerable incertidumbre jurídica y financiera, obligándolos a revisar sus procedimientos internos para el prorrateo y traslado del cobro del servicio de agua potable. En este contexto, es importante destacar que la distribución o eventual individualización del cobro entre las unidades habitacionales dentro de un condominio con macromedidor constituye una materia propia del ámbito del derecho privado y corresponde a cada condominio definirla, sin que ello implique competencia o injerencia por parte de la ARESEP.
Asimismo, se han presentado casos en los que condominios de uso mixto han sido reclasificados bajo la categoría tarifaria de mayor costo, generalmente la categoría industrial, sin que dicha clasificación refleje adecuadamente la naturaleza del consumo, lo que ha derivado en aumentos significativos en la facturación. Esta situación ha obligado a los administradores a presentar reclamos y realizar gestiones adicionales ante los entes prestatarios.
Las reformas en curso afectan la estructura de manejo de costos e inciden en la planificación financiera de los condóminos .En este contexto, es fundamental que los actores del sector inmobiliario comprendan las implicaciones legales y económicas de estas reformas, y mantengan una vigilancia activa sobre las resoluciones futuras de ARESEP.
Por Lucía Pineda
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